Квартира в индивидуальном жилом доме

Столкнулся в первый раз с таким явлением как квартира в индивидуальном жилом доме. Это коттедж, в котором отдельные комнаты сделаны как квартиры — с санузлом и кухней. Можно жить отдельной семье. Выглядит как квартира, но агентство недвижимости говорит, что это квартира в индивидуальном жилом доме.

Стоит намного дешевле квартиры сравнимой площади. И риелторы говорят, что все законно. Куча объектов строятся таким образом. И вообще это новое слово в градостроительстве. Вот такая замечательная штука — квартира в индивидуальном жилом доме.

Почему квартира в индивидуальном жилом доме — это дешево

Юридическая мысль придумала много способов обойти Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Напомню, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости допускается всего три способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья в многоквартирных домах:
1) договор участия в долевом строительстве.
2) жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.
3) выпуск жилищных сертификатов.

Строительство многоквартирного жилого дома очень сложный, долгий и дорогой процесс. С юридической точки зрения для того, чтобы построить многоквартирных жилой дом нужно получить земельный участок, провести экспертизу проектной документации, получить разрешение на строительство, получить технические условия на подключение к инженерным сетям, построить, ввести в эксплуатацию и т.д. Это долго, дорого, сложно. Поэтому квартиры в многоквартирных жилых домах дорого стоят.

Строительство индивидуального жилого дома в разы проще.

Проще получить земельный участок. Не требуется в обязательном порядке проектная документация (ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ) и государственная экспертиза проектной документации (п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). Для получения разрешения на строительство нужно представить меньше документов (ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

По этим причинам строительство индивидуального жилого дома занимает меньше времени (смотря какие строительные технологии), дешевле и проще.

Кто-то придумал строить индивидуальные жилые дома и продавать доли в праве собственности на такой жилой дом как отдельные «квартиры». Получилась такая вещь как квартира в индивидуальном жилом доме.

Про дешевизну такого способа получить жилье мы поговорили, теперь я расскажу о рисках подобного вложения средств.

Риски квартиры в индивидуальном жилом доме

Первый риск: неопределенность статуса собственности

Первый риск заключается в том, что вы получаете на отдельную квартиру, собственником которой будете являться, а долю в праве собственности на индивидуальный жилой дом. С учетом того, что сособственников будет много, доля в праве собственности будет очень маленькая. Предположим, если индивидуальный жилой дом будет трехэтажным (максимальная этажность по Градостроительному кодексу), а «квартир» на каждом этаже будет 5, то вы получите около 1/15 доли в праве собственности на жилой дом.

В соответствии с частью 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Это значит, что по общему правилу все сособственники в индивидуальном жилом доме праве пользоваться всеми помещениями в индивидуальном жилом доме. Не важно, что при заключении договора вы договоритесь, что вам причитается вот конкретно эта площадь ограниченная со всех сторон стенами. Ваши сособственники имеют на нее такое же право как и вы. Вы в свою очередь будете иметь право пользоваться всеми помещениями в построенном индивидуальном жилом доме. Не имеет значение, о чем ваши соседи договорились с продавцами при приобретении «квартиры» в индивидуальном жилом доме.

В данном случае единственный выход из этой ситуации – заключение соглашения о порядке пользования имуществом. Если заключить соглашение не получится, то придется определять порядок пользования в суде с участием всех сособственников. Сколько их будет? Может быть 10, может 15 и больше.

Принципиально остается возможность произвести раздел общего имущества в соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса РФ. Действительно, данная норма допускает раздел имущества, находящегося в долевой собственности, по соглашению сособственников либо в судебном порядке.

Вместе с тем, абзац 2 пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса говорит о том, что если выдел доли в натуре не допускается законом выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Встает вопрос. Можно ли в индивидуальном жилом доме выделить отдельное помещение в качестве объекта права. Вроде бы можно. Статьей 16 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что к жилым помещениям относятся комнаты, а комнатой является часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

То есть если суд признает возможным раздел индивидуального жилого дома на комнаты (закону не противоречит), то получаем один большой коммунальный дом.

Далее есть разъяснение Верховного суда РФ – ответ на 4 вопрос в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года».

Суд указал, что для вселения любых лиц, кроме несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, требуется согласие всех сособственников этого жилого помещения.

Это значит, что для вселения супруги (супруга), друга (подруги) в свою «квартиру» в индивидуальном жилом доме потребуется согласие всех сособственников. А сколько их будет – 10 или 15 или еще больше? Естественно, до поры до времени пока все хорошо об этом разъяснении Верховного суда никто и не вспомнит. А когда начнутся конфликты, будут применены все предусмотренные законом меры и способы нагадить соседу.

А если собственник захочет продать долю в праве собственности? Придется предлагать всем сособственникам воспользоваться преимущественным правом покупки, предусмотренном статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Второй риск: неизвестно что построено

Этот риск связан с тем, что индивидуальный жилом дом – это вещь в себе. Можно строить без проектной документации (часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ), даже если проектная документация есть, ее государственная экспертиза не требуется (пункт 1 части 2 статьи 49 Гражданского кодекса РФ), при получении разрешения на строительство оценка строящегося объекта на предмет соблюдения каких-либо строительных норм не проводится (часть 9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

До 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Кроме того, можно просто возвести индивидуальный жилой дом в порядке «дачной амнистии».

Я это все рассказываю для того, чтобы вы поняли следующее. Никто и никогда не сможет гарантировать, что этот дом построен надежно и однажды не рухнет. Риск того, что он рухнет очень мал, все-таки строители понимают, что строят. Но вот риск того, что в доме нельзя будет пережить зиму вполне реален. Может быть я и не прав. Может быть в доме будет жить лучше чем в многоквартирнике. Но никто и никогда не сможет вам гарантировать, что все будет хорошо. И если уж существует реальные случаи, когда строители в новый дом ставят старые трубы, а многоквартирный дом, который должен быть газифицирован, вводится в эксплуатацию негазифицированным, о чем можно говорить в ситуации, когда строителей никто не контролирует.

Третий риск: инженерные коммуникации и технические условия (лимиты) на подключение воды, тепла, газа, электричества

Риск заключается в том, что всем жильцам дома просто не хватит коммунальных ресурсов: электричества, воды, газа, канализации.

Когда строиться многоквартирный жилой дом потребность в ресурсах определяется расчетным путем исходя из количества квартир и возможного количества проживающих лиц. Исходя из расчетов поставщики устанавливают лимиты и технические условия на подключения к инженерным сетям.

То есть если Водоканал может дать только 100 кубометров воды в сутки, а дому нужно 200 кубометров, то такой дом построен не будет (надеюсь).

То же самое с индивидуальным жилым домом. Существуют лимиты и технические условия на подключения к инженерным сетям.

Индивидуальный жилой дом предназначен для проживания одной семьи (часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ). Сравните потребности в ресурсах (вода, электричество, газ, канализация) одной семьи и 10 семей, 15 семей.

Очевидно, что всем ресурсов не хватит, если этот вопрос не будет решен с ресурсоснабжающими компаниями. Пойдут ли они навстречу – неизвестно. Если ли у «строителей» договоренность с ними – тоже неизвестно. Могут ли «строители» скрыть это обстоятельство от приобретающих жилье – конечно могут.

Даже если вопрос с водой можно решить установкой скважины, давайте подумаем, какая это будет скважина. Она будет в городской черте. Без санитарно-защитной зоны. Никто и никогда не сможет гарантировать качество воды, поступающей из такой скважины.

Кроме того, согласно статье 19 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин только на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Риск четвертый: отсутствие управляющей компании

Как бы не жаловались на управляющие компании и не жаловались на них, определенную работу они проводят. Есть нормы, которые они должны соблюдать. На них можно пожаловаться в управление ЖКХ, государственную жилищную инспекцию или прокуратуру. На них можно подать в суд. Решение суда они не смогут не выполнить. В конце концов при управляющей компании все не развалится к чертовой бабушке.

В индивидуальном жилом доме все будет по-другому. Управляющей компании на индивидуальный жилой дом на 15 «квартир» быть не может. Просто потому что законом не предусмотрено. Все жильцам придется решать все свои вопросы сообща по общему согласию.

Не достигли общего согласия? В многоквартирном жилом доме существует способ разрешить отсутствие общего согласия – решение принимается на общем собрании собственников. Меньшинство обязано принять мнение большинства.

В индивидуальном жилом доме придется руководствоваться статьей 249 Гражданского кодекса, которая предусматривает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Решать эти вопросы при несогласии хотя бы одного сособственника придется в судебном порядке.

А например, если начнет протекать крыша? Протекающая крыша очень расстроит жителей третьего этажа, но тем, кто живет ниже будет совершенно без разницы. Их же не топит. За чей счет должен быть ремонт? По закону – все сособственники должны принимать участие в расходах пропорционально доли в праве собственности. По факту – сомневаюсь, что сособственники, которые не страдают от протекающей крыши заходят раскошелится.

Риск пятый: один договор на поставку ресурсов от имени всех сособственников и общая ответственность за неисполнение обязательств

В соответствии с частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

То есть будет один на всех договор на поставку коммунальных ресурсов. Будет одни на всех счетчики, по показаниям которых придется платить. Как делить между собой показания общего счетчика – возможно через установку индивидуальных счетчиков. Но если один из сособственников не будет платить, то платить за него придется другим сособственникам. Иначе поставщик ресурсов прекратит поставки.

Пожалуй, это все что я могу вам рассказать про квартиру в индивидуальном жилом доме. Как видите, минусов очень и очень много. Рисков настолько много, что один из них обязательно реализуется. И в конце концов, вы когда-нибудь жили в коммунальной квартире? Я нет. А хотели бы вы жить в коммунальной квартире? Приобретете квартиру в индивидуальном жилом доме и вам предоставится такая возможность.

Желаю удачи! Не дайте себя обмануть. Звоните мне по номеру +7(343)361-55-56, пишите mail@gubinalexander.ru. Меня зовут Александр.


Комментарии:

3 комментария(-ев) Квартира в индивидуальном жилом доме

  1. Павел:

    Таких чудес, как квартира в жилом доме в Московской области предостаточно. По факту, стоит одноэтажный барак без центрального отопления, без водопровода, без канализации (только электричество центральное, но в каждую «квартиру» свой провод и счётчик). Барак делится на четыре части, а то и на пять. В каждую «квартиру» имеется свой индивидуальный «подъезд». И такое чудо называется по документам «КВАРТИРА», площадью 30 квадратных метра, без кухни по паспорту БТИ.

    В чём недостатки статуса «КВАРТИРА»:
    1) Никаких пристроек и надстроек к квартире быть не может (согласно ЖК РФ)
    2) Земля под «квартирой» и 1 метр от фундамента принадлежит всем жильцам дома в равных долях.
    3) Нельзя взять в аренду или собственность земельный участок прилегающий к дому (1 метр от фундамента, подъезд, дорога, санитарная зона и т.п.)

    Но сельские жители плодятся, пристраивают кухню к «квартире», котельную, санузел, то есть «квартира» растёт вширь и ввысь. Потом просят всё это чудо оформить и участок прилегающий прихапать)

    Делаем акт обследования земельного участка, захапанного пристройками. Идём в администрацию и архитектуру согласовывать наше безобразие и получаем: САМОВОЛЬНЫЙ ЗАХВАТ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЗЕМЛИ, НЕЛЬЗЯ К МНОГОКВАРТИРНОМУ НИЧЕГО ПРИСТРАИВАТЬ (особенно без согласия всех жильцов дома) — СНЕСТИ ВСЁ, ВЕРНУТЬ В ИСХОДНОЕ СОСТОЯНИЕ (снести кухню, закопать сортир, греться молитвой)!!! А люди уже в свою квартиру вбухали полмиллиона.

    Поэтому сначала через суд признаём квартиру частью жилого дома с выделом доли в натуре, потом оформляем землю под частью дома и пристройками самовольными, узакониваем пристройки (по добру или через суд).

    И что в итоге получаем: есть дом. На одну четверть он индивидуальный жилой дом, под которым оформлена земля в собственность одного владельца, а на три четверти — многоквартирный жилой дом, с тремя квартирами — один в разных местах имеет кардинально разный правовой статус))) Ну, право, не чудо ли?

  2. Сергей:

    Вы считаете, что при покупке квартиры в «законном» доме, рисков меньше? Ошибаетесь.
    И по пунктам:
    Риск первый. Сколько в наших больших городах коммуналок на сегодняшний день? 70% старого фонда. А договор определения порядка пользования заключать все же рекомендуется.
    Риск второй. Качество больших домов проконтролировать при строительстве вам просто не дадут. А там оно хромает не меньше, а больше. Случаев подобных — масса. У «котеджников» с этим проще, и я ОЧЕНЬ рекомендую это делать, от фундамента и до кровли.
    Риск третий. Добросовестный застройщик получит технические условия согласно реально ожидаемой нагрузке, а у недобросовестного покупать и не нужно ничего, поэтому проверять нужно. Знаю случай постройки 22-этажника, в котором водонасосная станция была демонтирована и увезена после заселения дома.
    Риск четвертый. Почему собственники квартир в индивидуальном доме не могут образовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией? Это ведь коммерческая организация, какая им разница с кем работать?
    Риск четвертый. А как вы думаете поступает УК с неплательщиками в старой девятиэтажке? Раскидывает долги на соседей. Иначе до-о-олго придется судиться…
    Так что каждому свое. Есть много денег — добро пожаловать в элитный дом, нет — дешевое жилье. Еще бы власть не душила…

  3. Мария:

    Спасибо огромное за Вашу статью!!!

Добавить комментарий

Войти с помощью: